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潘石屹错的离谱 炒房租暴利超乎你想象

时间:2018-08-25 00:21来源:网络整理 作者:佚名

最近房租涨得快让大家苦不堪言,自媒体发表的一篇文章《房租要了半条命!两个中介几句话涨40%》把矛头直指租房中介,然后看到很多中介机构洗地的文章,主要观点几类:

长租机构说自己没看到房租快速上涨;

有人说长租机构在租房市场里份额不到2%,根本垄断不了;

以潘石屹为首说,长租这事完全不挣钱。

好吧,真是又婊又立啊!

对上面说的几个观点,我是这么看的:

说自己不是房租上涨的原因,这种自说自话不需要驳斥;

说机构份额少垄断不了,这倒是实话,垄断全国是很难的,但是局部的垄断是妥妥的。北京某名校旁边的80平米老破小,一个月2.1万,去年1.5万,你能去哪租?房东根本找不到,能找到的房源都在链家、自如手里,你完全没有讨价还价的余地,爱租不租,吃定的就是你。

在资本的加持下,从每个局部做起,从一线到二线蔓延,这是趋势。最后出来的肯定超级独角兽,吃的喝的都是租客们的血肉。

潘石屹拿房租和房价比说事,说长租“不足1%的租金回报完全不挣钱,房租再翻一番也还是亏的”。哎,猫哥真的很想提醒下潘总,拍摄之余多学习下吧,您说的只是长租公寓的一种类型,用特例去解释全行业,本身就错得离谱。

长租公寓模式有好几种,但最基础是两类:一是自持物业,比如万科180万房租那种;二是非自持物业,强运营型公司,比如自如。

自持物业型的长租公司依靠两条腿走路,一是租房收益,二是自持物业的增值,像京沪这些地方,地产增值比租房收益靠谱。他们的主要收益来自于房产的高抛低吸和精细化运营。

但用这个案例说自如们没有炒高房租是说不通了,完全是两个事,自如们炒高房租怎么挣钱呢?我给你算个很粗的账,很多细节未考虑,精通财务的同学勿喷:

比如北京80平米的房子,房东预期收租7500,俩中介竞争之后某家1万块钱签约,外租1.2万,签约3-5年。

他们会重新装修,现在互联网装修公司一平米的报价只有八九百块,租房装修肯定不会用非常好的材料,有租过自如房子的装修行业人士表示每平米成本最多三四百块,各种甲醛的新闻大家肯定看过,好吧,装修花费3万。

我们用三年周期看,收租1.2万x36=43.2万,给房东多少钱?这些机构跟房东签约是按11个月算的,所以算下来33万。这间房三年毛收入10.2万,人员工资+各类费用+税费按照超高的比例60%计算,扣除后也还剩余4.08万。

这些机构最主要的硬成本不是买房款,是装修费。三年算下来,从3万到4.08万,每年的复合收益超过10%,猫哥算的很保守,跟一个月房租差不多的服务费都没算,如果工资税费的比例降到收入的50%,那对应的利润率就是20%,是不是一个还可以的生意呢?

这只是个开始而已。

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自如、蛋壳为什么涨价那么多抢房源?

你以为他们干的是租房中介,其实人家是正儿八经的金融人士,比那些炒股票、买基金的还有前景。

2017年8月15日,自如就发行成立“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”(简称自如1号),2017年9月29日在上交所正式挂牌交易。这个产品期限两年,首期发行规模5亿元,发行利率为5.39%。

它是怎么运转的呢?

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具体的流程是,自如的租客在交了第一个月的房租之后申请贷款,每个月还本付息。贷款利率即分期手续费为6.27%,猫哥用算了下,实际的年利率约为11.3%!

所以总结一下,这个模式就是用租户的信用为抵押,自如从金融机构拿到大笔低成本的资金,用于快速扩张,而租客每月的租金支撑这个游戏持续玩下去,只要租客按期还钱,那就是个印钞机。

现在大把打擦边球的公司都在做这个业务,一不小心就完蛋。

比如前两天,长租公寓公司杭州(楼盘)鼎家就破产了,留下了一地鸡毛。

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房租快速上涨直接拉高cpi,cpi是衡量通胀水平的重要指标,直接影响决策;本来消费就不给力,房租再吞掉一大块的潜在消费能力,结果堪忧;

假如长租机构的这种竞争持续下去,那可以预见的:有了钱,抢房会更激烈,房租会不断上涨,会有一些租客退租,支持那些产品的底层资产开始漏水,到了一定的比例,长租的运营方会面临资金链断裂的危险,然后产品也会不断爆雷,这些产品的持有者基本都是金融机构,爆发系统性风险也不是不可能。所以我爱我家的胡景晖说一旦出问题比匹凸匹还可怕,是有理由的。

现在严控的代价就是可能会损失几个独角兽,反正这物种咱们见多了,少就少点吧。当然,房租可能还会涨,只能希望它正常一点吧。